改造工程的成因有哪些？

与新建项目相比，改造工程的成因更为复杂。要理解改造工程成本控制内涵，有必要对于实施建筑物改造的成因进行剖析——综合来看，建筑物改造可以从两大方面分析其成因：  

（一）外部因素：随着使用时间的推移，建筑物外部因素时刻发生着改变，比如周边环境恶化、城市规划改变、交通出现拥堵等，这类由于外部因素实施的改造工程多表现为对建筑物颠覆性或大范围调整（如拆除重建），例如基于城市规划将片区规划为工业区，建筑物不适应原来的住宅用途而整体更新改造为商办楼；为缓解交通拥堵，对于建筑物进行局部拆除以拓宽道路等。  

（二）内部因素：即建筑物本身因素的改造，包括因建筑物自然老化、正常磨损、意外破坏、延迟维修、功能缺乏、功能落后，以及功能过剩。    改造工程的分类  对比新建项目相对易于明确工程范围及内容，改造工程由于受各方面因素影响较多，其范围及内容均不易于把握。笔者按照改造工程的工作性质将其分为改造工作（细分为加固改造和更新改造工作）、辅助工作、措施项目三类，利于明确工程范围及内容以，防止遗漏。  

1. 加固改造  对应结构满足基本使用功能角度而言，加固是为了维持结构的强度及建筑的稳定性实施的改造。随着建筑物结构技术的发展，加固改造方法种类繁多且不断推陈出新。例如混凝土结构加固改造有增加截面、碳纤维包络以及外包角钢等多种加固方法，不同改造方法对应的成本及施工周期差别较大，在方案比选阶段，这类改造工程的成本控制在于加固改造方法的遴选。  

2. 更新改造  更新改造主要针对功能缺乏、落后或者过剩实施的改造，如增加空调设备容量、增加自动扶梯、建筑物节能改造等，这类改造工作的范围、内容及方法更加复杂多样化，往往关系到建筑物日后的运营维护成本，因此在方案比选阶段，成本分析不仅需要关注改造范围、改造深度、施工工艺方法等施工成本，还要关注日后运营维护成本。  

3. 辅助工作  辅助工作与措施项目性质类似，均为保障加固改造及更新改造工作顺利实施采取的非实体工作－差别在于前者能够确定范围并计量，并且需要综合考虑工作范围、恢复方案、具有持续使用价值材料的保护等。  例如因梁板加固，涉及原有供水管线需要临时拆除并重新排管布线，需要结合不同方案进行估算。过程中涉及临时拆除范围及工程量、拆除过程中的保护、过程中水管及水泵保管保护以及重新安装等综合成本，具体参见图2之辅助工作成本分析流程。  

值得注意的是，尽管定义为辅助工作，但由于涉及的工作范围除考虑改造工作本身外，还需要考虑过程中的保管及重建，其可能的成本甚至超出改造工作本身。例如对于结构主梁开裂进行的修补，需要预先卸除梁上荷载、拆除并恢复改造区域周边空调管线等多项辅助工作，由此导致的成本就可能远超出对于结构主梁修补本身。  4. 措施项目  类似普通新建工程，但需要结合改造项目特点，如各类施工限制、保护措施。